署名奧森的讀者來信提出關於拍賣房屋的問題，希望瞭解一些有關拍買屋子需要注意的事項。
他在信中提問：“假如屋子類型是公寓和排屋有甚麼分別呢？永久地契和非永久地契產業，又有哪些特別的事項要留意？”
答：
拍賣屋大多有問題
假如要投標購買拍賣單位，通過法庭進行的程序會比較麻煩，就是由高庭分配給拍賣師的單位；至於由銀行通過拍賣經紀脫售的產業單位，一般還沒到法庭，而是經過轉讓產業擁有權的程序進行。
嚴格來說，假如是理想的單位，多數都不會上到拍賣桌，一些有意或有投標競購拍賣單位經驗的人，都曾經面對業主不願搬出去的麻煩；不過，假如庭令已經發出，業主不能違抗，搬走是最後的途徑。
產業顧問米南多斯表示，如果投標購獲產業，要確保你的律師“效率超高”，以便在限期內辦妥交易手續。
在公開拍賣市場的產業投標者，支付10%的首期錢後，通常必須在90天或不超過120天內償還其餘90%屋款，否則10%的首期付款將被沒收。
他說，當產業由銀行在公開市場拍賣時，一般人會認為，這產業應該比市價低，但許多時候並非如此。
對產業投資者來說，拍賣會應該是一個可以用較低價格購買產業的機會，因為被迫將產業擺在拍賣桌的金融機構，將儘所能脫售產業，以彌補本身的損失。
假如你遇到一棟不錯的拍賣產業，而考慮購買，最好能依循正規步伐競購。首先撥電到拍賣官的辦公室，要求他們傳真或電郵拍賣產業的資料，這些資料包括待售產業的資料。
競標者不要小看這些資料的重要性，其他要注意的問題包括要查看有關產業單位是否擁有個別地契／分層地契、是否被其他人進行私人凍結令、是否有一堆未償付的賬單，而且還住有不準備搬走的人。
公寓排屋有何不同
米南多斯強調，拍賣產業文件的條文一般都沒有商洽的餘地，因此瞭解有關條文相當重要。如果有任何條文不明白，最好是請示律師的意見，至於詢問銀行的律師比較不恰當，通常他們是代表銀行，提供銀行律師的資料，主要是方便你的律師與他們聯絡。
有意加入拍賣產業者，最好是將拍賣文件交給律師閱讀，然後要求他們進行一些搜尋，搜尋的項目主要是：
●假如有關產業擁有個別或分層地契，他們需要展開土地／地契搜尋，包括查看是否有面對任何限制或抵押等。
如果是一些沒有個別地契或分層地契、仍屬於總地契的產業，可以向發展商索取有關資料。
●如果是公寓或共管公寓，可以向發展商查看有關產業現有的狀況，發展商是否批准有關交易、業主是否拖欠發展商大筆的管理與維修費。
如果發展商已經清盤，並由官方財產托管人接管，有關方面的回應可能比較久，如果拒絕發出交易文件，形勢可能變得比較複雜。
假如拍賣文件表明，買家必須償付前業主拖欠發展商的服務費，而你成功標獲有關單位，在發展商發出同意交易文件之前，你必須自掏腰包支付這筆前業主拖欠的費用。
●除了服務費，你須查看門牌稅、地稅及其他費用，假如水電費仍未還清，也許通過律師查詢，需要花一些費用，也許還是值得。
底價常為市價指標
米南多斯說，千萬不要認定拍賣官設下的底價低於現有的市價，許多時候所謂的拍賣底價，其實就是市價的指標。
通常第一次的拍賣可能很接近現有的市價，假如在第一次拍賣活動，沒有競標者，銀行通常會在幾個月後的拍賣行動調低底價10%。
假如該產業單位仍無法售出，在第三次的拍賣行動，保留底價將再調低10%，以此類推。
你當然希望能在第二或第三次的拍賣行動，成功購買該產業單位，因此，最好能查明有關產業已經進行幾次的拍賣。
在第三或第四次的拍賣行動，假如仍未有人購買，一些銀行可能自己買下來，胥視個別銀行的政策。
假如投標拍賣產業的過程一切順利，你要計算的是購買該產業將付出的最高代價，包括時間、前業主未償付的賬單，例如門牌稅、管理與維修費，還有自己要支付的律師費、裝修費等。
最好便宜10至20%
嚴格來說，你投標購買的有關單位，價格最好能比市價低10至20%，這樣才可能對自己有利；另外，還要向銀行瞭解，銀行準備提供的貸款幅度，以及融資利率。
在拍賣會結束時，假如你標獲該產業，可能需在90或120天內支付其餘屋款，視拍賣文件如何寫明，最好是儘快呈上貸款申請文件給銀行及律師，以便開始準備所需合約文件。
從表面來看，你是新的業主，可是，在法律上，該產業還不屬於你，唯有在其餘的90%屋款已經繳清才可稱得上是業主。
假如要投標購買拍賣產業，我們必須對拍賣的程序有所瞭解，在拍賣會上，我們可能會購獲不錯的產業，但是要很謹慎。
在拍賣之前，銀行會根據估價師的預估價拍賣有關產業，這樣對貸款者比較公平，銀行不可能冒著違反法律條約的風險，而是必須遵守正規司法程序。
當銀行準備對有關產業進行拍賣，從發出拖欠貸款提醒通知書、直到銀行律師向政府相關部門提出申請，以取得拍賣准令、委任拍賣官、訂一個拍賣日期、制定拍賣底價，通常需至少6個月時間。
如果你準備瞭解拍賣產業活動如何進行，可以出席銀行或產業顧問公司在酒店舉行的產業拍賣會，公眾人士可以從中觀察拍賣活動的進行；如果是在法庭，唯有準備銀行匯票的人才獲准進入拍賣廳。
注意是否拖欠費用
關於永久地契與非永久地契或是所謂租賃契約產業，最大的分別在於完成交易所需的時間，非永久地契的產業，需要尋求州政府或地方政府的批准，假如是拍賣產業，可能更麻煩一些。
在公開市場的交易，一般是3個月的時間，假如是非永久地契產業，在取得有關當局批准後算起的3個月內完成，一般在領取批准大約需要3個月時間，加起來就需要6個月。
至於公寓或排屋有何分別，主要在於坐落在永久地契或非永久地契的土地上，還有排屋的地契屬於個別地契，公寓則是分層地契，假如還未有分層地契，交易需要尋求發展商的批准。
如果賣主沒有償還管理與服務費，發展商不可能給予批准，由買主來承擔這筆費用，對買主也不公平，在拍賣產業市場，類似這樣的問題相當普遍。
業主的產業被擺上拍賣桌，幾乎都是因為財務問題，無法償還銀行的分期付款，更不用說會償還每月的管理與服務費。（星洲日報／投資致富‧產業問診）
哈哈 
