[讨论] 新山房价未来是继续升还是降

2012年屋价 540k（phase2），2014年 同样的屋价（phase3）740k，2016年（phase 4） 可以去到多少钱呢。。而且还有GST 6% 开始launch了。。真可怜我们的孩子以后要怎样买屋子呢。。

现在买屋子，以后留给孩子。。。。。。

恩。所以80-90后是为后代而打拼。。

您好！在新加坡排屋百万新币买不到！在马来西亚新山排屋两百多千新币不到！你认为新山房价会跌吗？

现在很多老一辈的新加坡人，都把那里的房子租给我们这里进去做工的人，然后那些房租他们拿来这里供屋子和生活都绰绰有余了咯~
有些还是来这里做永久居民，为了和不想去新加坡国民服役的孩子一起跑来马来西亚生活。

新加坡15日讯）新加坡房地产分析师认为，依斯干达过去7年建造住宅项目的速度惊人，可能将产生供应过剩的问题。
他们指依区建屋的速度已经超越了经济活动的速度，目前的盛况，将会是“风暴前的宁静”。

一些机构如房地产代理理事会甚至是新加坡金融管理局，都提醒新加坡投资者在海外置业前要三思，并注意购置海外房地产所面对的风险。

建造速度超越经济增速

受访的房地产分析师认为，依斯干达住宅房地产市场接下来的主要风险，就是可能面对供应过剩的问题。

21世纪不动产新加坡总裁邱瑞荣说：“依斯干达在过去7年建造住宅项目的速度惊人，这个速度已经超越了经济活动的增速。”

新达产业顾问研究与咨询部主管陈瑞谨说：“依斯干达确实在发展，也在创造就业机会，但住宅供应的增幅已远远超越需求。这些单位竣工后的近几年内就会感受到供过于求的影响，目前则像是暴风雨来临前的宁静。”

他也表示，依斯干达若要成功，也需要引进熟练工人，工人是否会从新加坡、吉隆坡、槟城等地方过去，仍是个未知数。

8年创58万工作机会

根据依斯干达区域发展机构（IRDA）去年宣布的数据，从2007年至去年8月，该经济特区已经创造了58万4000份工作。

特区的目标是到了2025年创造多达85万份就业机会。

柔房产供应将增38%

另一方面，根据橙易产业（Orange Tee）统计的数据，柔佛州（不仅是依斯干达）的房子供应从2013年至2017年预测会增加38.3%，总住宅单位的数量从69万7000多个单位增至96万5000余单位，这意味着这期间将有26万7125个新单位注入市场。

有地住宅激增145%

其中非有地住宅到了2017年将比2013年增加多达145%，从3万2000个单位增加到超过7万8000个单位。

不过，如果依斯干达区能达到就业目标，供过于求的问题应不会存在。

对于一些投资者，他们却认为接近新加坡的柔佛州产业，还存在着上涨的空间。

9经济领域招300万人口

橙易产业区域副主管张熙文认为，供过于求的问题可能会在2015年至2017年之间出现，但之后如果依斯干达的九大经济领域能够表现良好，并在2025年达到就业目标，供过于求的问题将不会存在。

他指出，在2011年至2013年间，市场的总供应是7万3000个单位；同一时期的人口从140万人增至170万人。他预计30万人大约需要7万5000个住宅单位，而根据他的理解，租金目前还在增加。

他说，接下来的人口目标是300万人，意味着市场还需要另外30万个住宅单位，因此长远而言，他不担心住宅单位将供应过剩。

自住投资比例将趋平衡

根据过往经验和观察，他估计打算用来自住的单位和买来作为投资的比例大概是30：70，但他相信随着这个区域的发展，比例将逐渐平衡至各占一半。

我个人把新山的房地产未来分成长期（10年）和短期（5年）。

就短期来说个人认为会出现调整（跌幅在5-10%）左右，这个情况尤其在2016-2017年建好的condo或apartment。而长期来讲新山的房地产还是会上涨。

而很多人期待产业的泡沫在这个时期发生，个人认为这个情况不大可能发生。因为产业泡沫发生的条件如下：

1. 国家银行大幅上调利率（目前银行借款的利率在4.5%左右，个人认为只要利率在6.0%以内对目前的贷款人不会有很大的压力。而且国家银行应该不会短期内快速的上调）。

2. 发展商大幅度的降价以便刺激销售 （根据过往的经验，在同个地区的发展项目不会出现这样的问题）。

3. 之前的购屋这大量的出售（者与holding power 有关，可是就如大部分人说的一样“新山的屋子是被新加坡人买贵的”这里的新加坡人包括了一大部分在新加坡工做的马来西亚人，试想想如果没有特别的事故发生如意外或裁员，每个月马币2000++的放贷对这些人来说会不会造成压力？）我不排除会有这样的情况发生，这时就是possibility 的问题了，个人估计所谓的意外不会大面积发生。

4. 之前的购屋这大量的出售这个问题主要应该发生在500k-1m这个价位的房子，因为现在外国人只能买1M以上的房子，这个措施对投资、投机者影响很大。1M以上的房子影响不大而且银行对这一类人士的放贷比较谨慎，他们的holding power 较大。

5. 新山是一个以华人为主的城市，各位的家长是不是一直鼓励孩子买屋子？因此只要有能力家长们都会帮助孩子们实现买屋子的梦想。

最后，虽然房子长期看涨可是地点还是非常的重要。个人认为新山不是每个地点都很好，因此在买屋子前应该要做好准备工作。

这纯属个人的看法，没预设任何的立场。有任何不一样的意见欢迎讨论。

新山哪些地点算是不好呢？？谢谢

个人认为不管在哪个地点只要能够卖到比市价便宜的房子就已经赚到了。

如果是买来自己住的话很多地点是不错的，简单来说离custom车程15分钟以内。因为自己住人95%会有车。因此交通对他们来说不是最大考虑的因素。现在permas jaya and tebrau jusco 那一带都很不错因为最少有2条路到坡底也就是比较不会塞车。在这里不考虑公共交通，只要讲到这个问题80%的人会摇头。

以大部分的中层（双薪RM8000）来说，供一间500k的屋子已经是他们的顶限了（考虑了还要供车以及新山的生活费），所以买来自住符合一般大众能力的屋子就大概这个价位，再高我觉得会出现有价无市的情况。

如果是买来投资就像我之前说的1M以上的屋子比较有看头。因为这是外国人和本地的有钱人买得起的屋子。新山这个价位的project就只有几个，而我比较不会考虑靠近市区尤其是CIQ的房子。原因只有一个交通，想想现在市区的马路已经没有办法扩建而且在特定时间已经面临塞车的情况。以后如果大量的房子出现，假设50%的家庭有车，到时可以想象是塞车出门塞车回家。

Nusajaya那一带的情况比较好，因为那里的马路大部分是3-4车道而且那个地区四周都有出口。

senai, kulai, pekan nanas就太远了。