什么是refinance? 需要有经验的朋友提供意见

请问各位什么是refinance? 是不是屋子贷款还没还清然后转去另一间银行重新贷款叫refinance?
我的屋子供了10年了, 只剩下5年就能供完, 但是之前贷款的利息很高, 再加上我经济出了一点状况, 所以不能再负担那么高的installment了.
请问如果我在这个时候换去别家银行贷款会不会不划算? 我常听人说房贷在刚开始时还的钱占利息比较多母钱很少, 还到后面就是大部分的钱用来扣母钱, 利息占小部分, 是这样吗?
那如果我在这个时候转换银行, 那我还的installment又要重新开始计算了对吗? 那我是不是不划算?
如果我要求现在的银行让我延长installment, 是不是原理和转换另一间银行贷款是一样的呢?
那如果我重新贷款, 是不是又要付一笔手续费啊? 什么律师费啊, stamp duty等等的.
请各位有经验的朋友给我一点意见, 我应该硬着头皮熬完这4年还是重新贷款比较划算呢?
我现在的贷款利息大概是7%.

本帖最后由 大鸟理财规划 于 2012-10-11 06:03 PM 编辑

我的屋子供了10年了, 只剩下5年就能供完, 但是之前贷款的利息很高, 再加上我经济出了一点状况, 所以不能再负担那么高的installment了.
我现在的贷款利息大概是7%.

1. 请问各位什么是refinance? 是不是屋子贷款还没还清然后转去另一间银行重新贷款叫refinance?
    是的

2. 请问如果我在这个时候换去别家银行贷款会不会不划算?
    不一定

3. 我常听人说房贷在刚开始时还的钱占利息比较多母钱很少, 还到后面就是大部分的钱用来扣母钱, 利息占小部分, 是这样吗?
   没错

4. 那如果我在这个时候转换银行, 那我还的installment又要重新开始计算了对吗? 那我是不是不划算?
    看情况

5. 如果我要求现在的银行让我延长installment, 是不是原理和转换另一间银行贷款是一样的呢?
    是的

6. 那如果我重新贷款, 是不是又要付一笔手续费啊? 什么律师费啊, stamp duty等等的.
    对，重新贷款就是亏在这里而已。

7. 请各位有经验的朋友给我一点意见, 我应该硬着头皮熬完这4年还是重新贷款比较划算呢?
    应该要求你的银行Restructure你的贷款会比较划算，不行的话才做重新贷款，因为重新贷款有手续费。

例子，假设10年前你贷款RM200,000，利息7%，借15年，月供RM1797.66
现在剩5年，还欠银行的母金是RM89,516.56

如果重新贷款，利息4.5%(假设)，一样贷款5年，月供会减少为RM1,668.86
每个月会省下RM128.80 X 60个月 = RM7,728

但是如果你的手续费超过这个数额RM7,728的话，再加上之前买的MRTA(如有)，就不划算了。

主要是把屋子以现在的市价，才重新申请贷款

    大鸟，请问你的例子RM200,000，7%利息是怎么算的？为什么每月会供RM1700++？请问指教

只要上网下载Financial Calculator或者是Housing Loan Calculator，
然后输入相关的资料，就会有答案了

    嗯...还是不明..他只给了我答案..可我还是不知算法咧==大鸟，请指教！

不敢当，在这里大家交流交流。。
你是想知道怎么算出每个月要还的钱

固定利率和递减利率 Fixed Rate & Reducing Rate

一般上，我们贷款的利息会分为2种，固定利率和递减利率。

固定利率的意思简单来说就是在一开始借钱的时候就一次过把利息加进你的贷款数额里面然后来除于你的贷款期限，这种多数用在汽车贷款，个人贷款；

公式：[贷款数额 + (利息=贷款数额 × 年利率 × 年份)] / 贷款期限 = 每月供期

例子：汽车贷款 RM50,000，年利率3%，期限5年。

[50,000 + (50000 × 3% × 5年)] / 60个月 = RM958.34


而递减利率是以你尚欠的数额在乘于利息，这个算法多数用在房屋贷款，信用卡，透支贷款等等。

公式：贷款数额 - 你的本月还款 + [利息 = 尚欠贷款数额 × 月利率] = 下月尚欠数额

例子：2012年9月，信用卡尚欠RM10,000，年利率18%，本月还款RM1,000

10,000 - 1,000 + ( 9,000 × 18%/12个月 )
= 9,000 + 135 = RM9,135 ( 10月尚欠数额 )


这2种不同的利率到底哪一种比较好？

我们来看一个例子，假设A先生的小孩发生意外需要住院，在没有医药卡的情况下，他需要贷款RM20千来准备手术费，他希望可以在2年之内还清这笔贷款。

2种选择 - B银行固定利率的个人贷款(年利率9%) / C银行递减利率的信用卡透支(年利率18%)

B银行，
[RM20,000 + (20,000 × 9% × 2年)] / 24个月
= (20,000 + 3,600) / 24 = 每月需还款 RM983.34

C银行，这个会需要用到金融计算机 Financial Calculator
以递减利率计算的信用卡透支，如果是用同样的24个月来还清所欠的20千，
A先生需要每月偿还 RM998.48。跟B银行比较需要多付363.52的利息。

但是假设C银行提供年利率9%的信用卡透支优惠给A先生，我们用Financial Calculator来计算同样24个月还清，A先生只需要需要每月偿还 RM913.69。跟B银行比较节省了RM1,671.44的利息。


所以答案是视情况而定，但在同样的年利率计算之下，递减利率会比较值得，毕竟它是基于你的尚欠数额来计算利息的，而固定利率一开始就把每年的利息加进去了，但是递减利率有一个风险问题就是可能会在不知不觉中累积了大笔的债务，以信用卡递减利率会需要到自身的执行力，所以我们都应该谨慎去看待我们的财务状况做出不一样的规划和执行。

    原来是这样...今天学到了不少..呵呵