ahmu
2013-9-17 01:10 PM
房屋贷款，相信是大部分人最大笔，而且也最长期限的借贷。
一个不小心选错的话，数以20或30年计的债务和利息，累积起来是一笔大数额。
市面上房贷广告或宣传，又是定期贷款，或是半伸缩型、伸缩型贷款…。
众多的房贷哪种最好？专家说，只有“最适合”，没有“最好”，但如何挑选最适合的房贷？
专业借贷网站Loanstreet.com董事经理林主恩，和大家逐一分析各种产品的差异，教你选一种最适合自己的房贷。
选购一间最适合的房子，尤其对首次购屋者，已经不是一件简单的事。
选获自己想要的房子之后，找寻最合适的房贷，更是令人头疼！
如今，市场上提供房贷的银行和非银行机构，除了过去的纯贷款，如今的融资产品更包含了其他存款及透支等功能。
而且，各银行和非银行机构旗下更提供着繁多房贷配套，许多购屋者不知该从何下手、该如何选择。
这些房贷配套的名称，如传统贷款、回教贷款、定期贷款、半伸缩型甚至伸缩型贷款，光看这些字眼，已足以让人混乱。
以下，Loanstreet私人有限公司董事经理林主恩接受《南洋商报》访问，深入浅出地简介和分析市面上不同类型的房贷，哪类购屋者适合哪类房贷，以及再融资相关资讯，希望或多或少给大家选择最适合自己的房贷。
向银行或非银行贷款好？
非银行机构，是否是合适的贷款对象？
林主恩表示，非银行机构主要提供固定利率（FixedRate）贷款，而不是根据基贷率（简称BLR）。
简单来说，若锁定的利率是年利5%，整个贷款期限的利率就维持在5%。
买房出租多选固定利率
“很多投资者喜欢此类型房贷，因他们多购买房屋来出租。无论隔夜政策利率（简称OPR）或银行的BLR升或降，他们每个月需摊还的贷款额依然不变。”
但他补充，这些机构所提供的房贷，利率一般上比银行机构略高，通常会高出0.5%至0.8%。
“OPR若调高，多上升0.25%至0.50%。
如果浮动利率房贷的利率是BLR减2.2%，即目前来说是4.4%（6.6%-2.2%），而固定利率房贷的利率为4.9%，即相差0.5%。”
“一旦国行连续2个季度将OPR上调0.25%，两者的利率因而处在相同水平。”
因此，对于不想担忧因利率突然大幅调高而推高房贷总利息的人士，也可考虑向非银行机构贷款。
伸缩贷款vs透支便利
伸缩型贷款的功能，似乎与透支便利（overdraft）相似，两者究竟有何分别？
林主恩的答案是，两者是完全不一样的便利，因透支便利并不是贷款。
灵活贷款
●包含贷款户头和来往户头。
●随着时间过去，来往户头内的存款会因银行每月用于扣除付款额而减少，借贷者允许提取的款额从而也减少。
●利率较低，一般上是基贷率（简称BLR）“减xx%”。
●例子：贷款50万令吉，期限为20年；若10年后来往户头内只剩25万令吉，借贷者最多也只能提出25万令吉。
透支便利
●只有来往户头。
●若便利款额定于50万令吉，则可提取50万令吉，银行每年会检讨提款顶限。
●利率很高，一般上是基贷率“加xx%”。
定期贷款 多付先不扣母金
本地房贷分为传统和回教房贷之际，市场上还有着3个类型的房贷，包括定期贷款（term loan）、半伸缩型贷款（semiflexiloan）和伸缩型贷款（flexi loan）。
林主恩表示，所谓定期贷款，就犹如其称呼一般，有固定的期限，如借贷者选择30年期限贷款，就可以在30年内偿还贷款。
例如每月供期原本是1000令吉，若借贷者支付1万令吉，但银行不会以此扣除本金，而是将额外付款存在另一个户头作为预付款。
“若下个月借贷者无付款，银行将从这户头抽取1000令吉来支付每月贷款。”
半伸缩贷款 提预付额需数天
随着时代进步，银行设想出更多类型的贷款，半伸缩型贷款和伸缩型贷款也因此面市。
关于半伸缩型贷款，林主恩举例，如果未偿还贷款额尚有50万令吉，而借贷者若支付10万令吉，贷款额自动减少至40万令吉。
而如果未来需要取出部分资金，则需以书面申请，透过提取还款便利（redrawfacility）来提款。
“半伸缩型贷款只有一个户头，即贷款户头（loan account）。提取还款的程序比较麻烦，一般上需用上3至5个工作日。”
伸缩贷款 附设来往户头
相比之下，伸缩型贷款则比较“自由”，包含两个户头，即贷款户头和来往户头（current account）。
“若贷款50万令吉，而借贷者支付10万令吉，额外还款将被存入来往户头。”
林主恩表示，由于该额外还款是存入来往户头，借贷者在需要资金周转时，随时提款。
他说，总利息则会在贷款额扣除来往户头内的款额，然后乘以利率来计算。
“所以，如果贷款50万令吉，而借贷者支付50万令吉，即来往户头存有50万令吉，借贷者其实并无需支付利息。”
购者可选 伸缩型房贷
我们谈了种种房贷的利弊和差别，但是以种类来说还是相当令人混淆。
到底，哪类购屋者适合哪类房贷呢？
以下，林主恩一一向大家建议。
林主恩建议，如果是首次购屋者，即没有任何房贷、而且属于可储蓄多余开支的人士，可以选择伸缩型房贷。
“因为每月取得薪水后，预期将储蓄存放在储蓄户头，借贷者不如将存款存放在房贷内的来往户头，享有利息方面的好处。有需要时，依然可自由提款。”
“即使是定期存款，利息也只有3%左右，而房贷利息多超过4%，利息好处胜于前者。”
他补充，借贷者每月领取薪水后，直接将储蓄部分存入房贷的来往户头，长期内可以节约很多利息款。
已有房贷者适合半伸缩型
已有至少一项伸缩型房贷者，或每月薪资只足以应付生活开支和房贷（无额外存款）的购屋者，林主恩则建议他们使用半伸缩型房贷。
“因若使用伸缩型房贷，他们每月需为来往户头支付10令吉费用。
既然没有额外存款，就选择半伸缩型房贷，可节约额外费用。
“有时半伸缩型房贷能给借贷者稍好利率。”
至于非伸缩型或定期房贷，林主恩表示，如今市面上已鲜少提供此类型房贷，而由于未提供好处，他建议购屋者避免选择此类型房贷。
趁低息再融资
目前，银行机构的基贷率平均处于6.6%，而国家银行近期也再度将隔夜政策利率（OPR）维持在3%。
林主恩表示，现有隔夜政策利率可说处在稍微偏低水平，整体上，本地房贷配套目前处于有史以来最便宜的水平。
他补充，现有利率水平，其实很适合为房贷进行再融资。
“尤其是房贷已经超过4、5年的人士，以现有利率再融资，肯定能减少总利息成本。”
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个人贷款当首期不明智
购买房子缺乏首期款资金，借个人贷款来支付首期款，是正确的做法吗？
林主恩认为，这并不是个精明和明智的做法！
“个人贷款的利息很高之际，在整个贷款期限内，总利息皆以贷款本金来就算，而不是与房贷一般，以未偿还的贷款额来计算。”
“比如贷款10万令吉，贷款期限为7年。
这7年内，无论你已偿还多少贷款，利息仍依据10万令吉计算。”
再说，他补充，使用个人贷款来支付购买房子的首期款，将降低该借贷者的贷款能力（因银行是根据现有负担来计算贷款能力），从而可能导致该买家无法取得房贷，或者未能取得更高的房贷。
“曾有类似的客户，他们支付购买房子的定金且以个人贷款支付首期款后，再咨询该选哪类房贷。我们当时回应他们：没有银行会愿意给予房贷，你将面对房贷问题。”
“他们最终亏了定金，更需设法解决个人贷款事宜。所以说，除非你真的很清楚自己在做什么，否则千万不要做这方面的尝试！”
再融资为回教房贷只需付律师费
林主恩说：“若再融资为回教房贷，你只需支付大约2000令吉律师费，光靠一年省下的利息开销便足以应付！”
除了利率，他也提醒有意再融资房贷者，留意正使用的房贷配套是否有退出罚款。
许多银行为了保障利益，会在借贷条款内加入“提早还清（退出）需罚款的条例”；一般来说，在3或5年内就还清贷款（或因为再融资，转换银行）都需付所谓的“退出罚款”。
根据统计，大多有徵收费用的银行，一般是以借贷额的2%至4%计算罚款，若在5年内退出，当时剩余贷款是100万令吉，那么客户就必须缴2万至4万令吉的“退出罚款”。
林主恩提醒，只有在无需支付这罚款的情况下，换另一家银行再融资才算合理和划算。
报道：沈素蕾
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